CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL

PARTE II - Pagamento e contrato

Via de regra o contrato é o coração de qualquer negócio, nesta etapa as dúvidas do primeiro post - CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL , PARTE II - Segurança do Negócio - já foram superadas. Neste ponto se o comprador quiser continuar com o negócio todas as condições contratuais e riscos eventuais deverão ser tratados, com a observação das consequências cabíveis.

Sem sombra de dúvida, a assinatura do contrato é fonte de imenso prazer e, ao mesmo tempo, de profunda angústia entre os compradores. Prazer porque o sonho começa a se concretizar. Angústia com os compromissos financeiros assumidos, eventuais descumprimentos e suas consequências de parte a parte.

Insta frisar que o contrato juridicamente apropriado deve conter obrigações e direitos equilibrados para ambas as partes. Se assim não for deixa de ser contrato, passa a ser um instrumento jurídico de outra natureza.

Cumpre ainda destacar que contrato longo e repleto de minúcias não garante nada. Ou garante apenas uma das partes, para quem elaborou normalmente. Tal característica está muito presente nos típicos contratos de adesão oriundos de financiamento.

Um bom contrato é sucinto, específico e pontualmente detalhado nos aspectos mais relevantes. Para maior garantia deve passar pelo crivo de um advogado de confiança do comprador, antes de ser assinado. Ainda que seja um contrato de adesão, aquele em que consumidor não pode discutir cláusulas, elaborado por equipe jurídica do vendedor e/ou intermediário (imobiliária, banco, financeira, corretor...), frise-se.

È relevante o acompanhamento de um advogado durante as tratativas. Neste sentido é importante ponderar que o advogado é um profissional que atua, não apenas em batalhas judiciais onde sua presença é obrigatória, mas também extrajudicialmente, na forma de consultoria, aconselhamento, pareceres, elaboração de acordos. Muitos e graves problemas podem ser evitados com uma consulta a um(a) advogado(a).

Evidente que a consulta tem um custo, mas os benefícios superam os custos com galhardia.

Assinar um contrato para aquisição de um imóvel sem consultar, previamente, um(a) advogado (a) é como se automedicar, pode resultar em cura, como pode resultar em dano irreparável, o risco é expressivo;

Os contratos de imóveis costumam ser de três tipos:

1. Promessa de compra e venda - normalmente para imóveis adquiridos na planta;

2. Compromisso de compra e venda - para imóveis construídos, financiados

3. Compra e venda - quando o pagamento ocorre à vista;

Na promessa de compra e venda os riscos são maiores, para compensar, os valores costumam ser bastante vantajosos. Por esta razão quando os imóveis são adquiridos na planta, e financiados, é recomendável que a maior parte do pagamento do financiamento ocorra durante as obras porque normalmente, quando superada esta fase, os contratos contém previsões de correção monetária do saldo devedor bastante significativas;

Evidentemente o pagamento deverá estar atrelado ao andamento das obras, é um risco imenso pagar tudo por uma obra que está parada...(cuidado!!!!!) se isto ocorrer, é importante recorrer a um(a) advogado (a). Há medidas importantes que deverão ser tomadas.

A mesma importância reside em observar o que se está comprando, que deve constar minuciosamente do contrato, e o que está efetivamente sendo construído. Desta forma acompanhar a obra é fundamental, com alguém que entenda de obras, evidentemente. De nada adianta conferir apenas a cor dos revestimentos..

Nos contratos de Compromisso de Compra e Venda e de Compra e Venda propriamente dito, os riscos são bastante reduzidos. Contudo é fundamental uma vistoria prévia preferencialmente acompanhada de um engenheiro (muitos defeitos podem ser ocultados). Se o imóvel estiver mobiliado, a atenção deve ser redobrada.

Importante relevar que a mobília deprecia 10% ao ano. Portanto, um armário planejado com mais de 10 anos não possui valor comercial e pode estar escondendo um problema sério (cuidado !!!)

De qualquer forma, seja qual for o tipo do contrato, os eventuais defeitos da obra e suas correções devem estar previstos. Apesar da existir dispositivo legal a respeito, aqui cabe ponderação relevante: em alguns momentos as pessoas fecham negócios porque entendem que estão protegidas por lei. Realmente podem estar, mas o custo para se fazer cumprir a lei às vezes é proibitivo, não somente em termos financeiros, mas pela demora e pela incerteza;

Este é um ponto nevrálgico que costuma ser bastante problemático. é imperiosa a existência de uma cláusula com previsões específicas, que contenha prazos, multas, além das indenizações de praxe.

A obrigação contraída pelo comprador em qualquer dos tipos acima descritos gira em torno do pagamento. O comprador deve ficar atento aos prazos, multas e sanções pactuados.

A obrigação do vendedor, por seu turno, se manifesta na entrega do imóvel vendido. A entrega deve ser : pontual, a falta de pontualidade costuma ser a maior reclamação, entre os compradores; certa - ele deve entregar exatamente o que consta no contrato, (atenção ao acabamento !!!!! pisos, metais, revestimento); precisa ,não se deve admitir vagueza (no contrato) neste aspecto, o pactuado deve ser cumprido; perfeita e acabada - não deve haver defeitos visíveis ou invisíveis, é importante testar tudo antes de receber (encanamento, gás, água, visitar o imóvel com chuva, com sol, observar esquadrias, ..).

Não se deixe envolver pelas aparências ou pela pressa. a obra deve estar com o "habite-se". Não adianta receber as chaves e não poder ocupar o imóvel. (cuidado !!!)

Outros cuidados relevantes:

• quando o condomínio, se for o caso, passará a ser cobrado?

• distinção entre áreas de uso privativo e comum;

• vagas de garagem, costumam ter Matrícula própria e quando não são marcadas são fontes de problemas;

• ler atentamente a Convenção de Condomínio, em imóveis construídos.

O tema está longe de ser esgotado, continuaremos em outro post.