CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL

PARTE I - segurança do negócio

Ao adquirir um imóvel muitas dúvidas surgem com relação a esta aquisição. A primeira delas deve ser:

É um bom negócio?

Nesta questão na verdade estão embutidas duas perguntas que são:

preciso de um imóvel agora? Especificamente, este é o imóvel ideal?

Com relação à primeira cabem algumas ponderações. Se você não possui nenhum imóvel a resposta é sim, deve começar a pensar em adquirir um. Ao menos planejar, pois, ainda que algumas teorias da economia sugiram que é mais vantajoso pagar aluguel do que comprar, é senso comum que o imóvel próprio, em especial o residencial, não atende apenas a uma questão econômica, mas também a uma necessidade atávica de abrigo. Em especial para uma família. Não por acaso possuir casa própria é o sonho da maioria dos brasileiros.

Com relação à segunda pergunta, em que pese tenha uma resposta bastante subjetiva, algumas questões objetivas devem ser consideradas para que o imóvel seja o ideal, tais como:

• a aquisição deve ser segura;

• o imóvel deve ter valor compatível com: a renda, com a estrutura ofertada, com a insolação (sim, imóveis de face norte valem mais), localização, mercado;

Referidas dúvidas são legítimas, saudáveis e merecem detida atenção.

Com relação às questões individuais, por óbvio, também deverão ser atendidas: o imóvel deve ter: o tamanho e a localização (p. ex. ser próxima a escolas, supermercados, do trabalho) que atendam às necessidades dos antigos moradores, térreo ou apartamento, enfim...para atender às expectativas o mais comum é elaborar um check list e verificar o que pode ou não ser atendido, por exemplo: não é possível morar próximo do trabalho, mas o sistema de transporte é excelente ou você adora dirigir/ caminhar e o imóvel vale a pena pelo preço, espaço ou paisagem..

O presente texto possui como escopo a análise das questões objetivas: segurança e valor compatível.

Com relação à segurança do negócio

Preliminarmente deve-se observar a idoneidade, reputação e saúde financeira do vendedor, seja ele pessoa física ou jurídica, bem como a situação jurídica (tributária, registral) do imóvel.

Tais características são conferidas através de intensa pesquisa. Sim, intensa.

Para tanto, em relação ao vendedor e seu cônjuge/convivente, recomenda-se pesquisar: na internet ( Reclame aqui, Proteste, Procons. Institutos de Defesa do Consumidor), em Cartórios (Certidões negativas), na Junta Comercial, no judiciário (certidões de ações distribuídas: cíveis - inclusive falências e fazenda pública -penais e trabalhistas)

Para pessoas jurídicas, principalmente, dados cadastrais dos envolvidos, tanto em relação à empresa quanto em relação a todos os sócios e cônjuges/conviventes. além de : contrato social com atualizações, certidões de quitação de tributos nas esferas Federal, estadual e municipal, certidões negativas na Justiça do Trabalho

Esta é uma etapa fundamental porque se o vendedor for sócio de uma empresa, por exemplo, com muitas dívidas o imóvel pode ser objeto de arrecadação em uma eventual falência, depende de quando o termo legal será determinado judicialmente. Neste caso as consequências podem ser desastrosas;

Com relação ao imóvel os cuidados elementares são: leitura acurada, de preferência especializada, de documentos essenciais como: matrícula atualizada do imóvel, menos de 30 dias, memoriais (descritivo, de incorporação, dentre outros), Matrícula mãe (caso de Incorporações), visitas à outros imóveis, contatos com outros compradores, certidões (certidão de quitação de débitos condominiais, porque estas acompanham o imóvel, ou seja, o comprador assume a dívida, se existir)

Não há como pretender fazer um negócio com segurança aceitável sem alguma dose de pesquisa e tempo.

O imóvel pode ser novo, pronto ou na planta. Pode ainda ser usado. Poderá ser negociado à vista, parcelado, parcelado via financiamento ( por banco ou pelo vendedor) ou ainda à base de troca.

Entretanto, em todos os casos, sem exceção, a idoneidade do vendedor é condição sine qua nom .

Contudo, cabe ressaltar, a idoneidade do comprador também é importante, vez que em caso de algumas ações judiciais os bens deste poderão ser bloqueados.

Se houver dúvida quanto à idoneidade do vendedor? Esclareça -as, sem qualquer constrangimento, faz parte do negócio. Caso não seja possível o esclarecimento, ou pairem suspeitas, fuja, desista, saia correndo.

Caso o imóvel não esteja regularizado ou não possua todo os documentos? Cumpre informar que um imóvel não regularizado, de plano, sofre desvalorização em no mínimo 30%. Se será ou não um bom negócio depende de o quanto custará para regularizá-lo, se isto for possível. Neste caso é imprescindível consultar um(a) advogado(a) experiente.

Os cuidados descritos deverão ser cuidadosamente observados, a não ser que o comprador queira correr o risco de sérias preocupações que poderão desaguar numa longa batalha jurídica, sem garantia de sucesso.

O próximo post - CUIDADOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL, PARTE II- implicações financeiras e contratuais - tratará dos cuidados financeiros e contratuais a serem observados.